Michael Roberts
Traducción: Diana Cardo
El grupo chino Evergrande es el segunda empresa inmobiliaria en China y se está tambaleando al borde de la bancarrota. Evergrande ha contratado a ‘asesores en reestructuraciones’ y ha avisado que su liquidez se encuentra bajo “tremenda presión” debido al colapso de las ventas y a las protestas de compradores de pisos y pequeños inversores a las que se tiene que enfrentar. Con sede en Shenzen en el sur de China, Evergrande tiene un pasivo total de casi 2 billones Rmb, unos 130 mil millones de euros.
El precio de las acciones de la empresa ha caído un 76% en la bolsa de Hong Kong desde el comienzo del año. En agosto, Xo Jiayin, el fundador de Evergrande y unos de los hombres más ricos de China, dimitió como presidente de la Junta del grupo inmobiliario. En Shangai, se ha suspendido la compra-venta de los bonos de la compañía, la policía hizo una redada en las oficinas que la empresa tiene en Shenzen donde pequeños inversores de los miles de “productos financieros” de la compañía se juntaron para pedir una devolución de los pagos.
El fin de Evergrande es un reflejo de los peligros de la especulación inmobiliaria descontrolada por parte del sector capitalista de la economía china. Depende enormemente de los pagos de sus clientes antes de que los pisos estén completados y su modelo inmobiliario es esencialmente un esquema Ponzi, en el cual la compañía recolecta efectivo de las preventas de una, cada vez más numerosa, cantidad de apartamentos más cientos de miles de inversores individuales y usa ese efectivo para financiar posteriores ventas acelerando la construcción en progreso y financiando los anticipos. Como cualquier otro esquema Ponzi,esto funciona mientras el flujo se esté acelerando, en cuanto el mercado se ralentiza, estos flujos de dinero empiezan a retrasar la creciente demanda de efectivo. Evergrande tiene ahora cerca de 800 proyectos sin acabar y hay alrededor de 1,2 millones de personas esperando para poder mudarse.
Tomemos uno de los grandes proyectos de Evergrande: Los precios de las propiedades de Evergrande’s Venice (situado en la costa a 90 km de Shangai) se han triplicado desde que las ventas empezaran en el 2012 y un 80% de los apartamentos ya han sido vendidos a pesar de que un tercio de ellos se han ocupado, pero este años las ventas han bajado. Según los datos de la Oficina Municipal de la Vivienda de Qidong sólo un 60% de los apartamentos que estaban a la venta han sido vendidos a pesar de haberlos ofertado a un 15% de descuento. Evergrande está ofertando todos sus apartamentos con hasta un 30% de descuento además de estar buscando efectivo derivándolo de sus acciones en otras compañías.
Lo que revela Evergrande es el fin del juego del gran impulso que se comenzó para ofrecer viviendas a la población china. En la transformación de las ciudades chinas la tasa de urbanización sobrepasó el 60% el año pasado comparado con el 50% del 2011. Pero, ya que la urbanización se llevó a cabo por el sector privado para obtener beneficios y está basada en la ocupación por los propietarios, (el 90% de los chinos poseen sus domicilios, la mayoría de ellos sin hipotecas), la construcción de edificios residenciales se ha convertido en un activo financiero de inversión justo como lo fue en las grandes economías del G7. Esta “financialización” empezó a finales de los 90, cuando el gobierno llevó a cabo una política de descargar los bienes residenciales de las empresas estatales a sus empleados, una especie de venta a lo Thatcher a sus inquilinos [los Gobiernos de Margaret Thatcher promovieron la venta de las viviendas municipales a sus inquilinos]. La idea es que, a partir de entonces, fuera el sector privado el encargado de proporcionar viviendas, no el Estado.
Así que en vez de tener viviendas para “poder vivir en ellas” (Xi) se ha convertido en un sector “para especular” (Xi). Los apartamentos en China se han convertido en la principal inversión de la gente, unos pocos compradores compran un apartamento Evergrande para su residencia principal, y Evergrande ha reunido a las personas más ricas de China eligiendo lugares que caen justo en el exterior de las áreas que restringen el número de unidades que una persona puede comprar y anunciando estas urbanizaciones para segunda residencia. Toda China, incluidos empleados y trabajadores de cuello azul, tiene apartamentos vacíos de Evergrande soñando con venderlos a un buen precio para así financiar los estudios de sus hijos en el extranjero o su jubilación.
Los precios inmobiliarios en las ciudades costeras, que son en las que están los mejores trabajos y los mejores salarios, se han doblado en los últimos diez años. En Shenzen, el precio de un apartamento medio ha subido tanto que muchos ven más barato irse a vivir a Hong Kong, uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo. Desde 2015 los precios de las propiedades residenciales se han revalorizado en las ciudades más grandes de China un 50%. Durante la pasada década, la provisión media de terreno residencial por habitante en las 10 ciudades chinas más grandes es de unos 21,5 m², un poco más grade que el tamaño medio de una habitación de hotel, un poco menos del 60% del espacio residencial medio per capita en China.
La especulación se ha extendido debido a los intentos de los Gobiernos locales de vender terrenos a los constructores, los cuales han construido edificios cogiendo prestamos a bajo interés del sector sin regular, fuera de los mercados bancarios. “Las propiedades inmobiliarias es la fuente más importante de riesgo financiero y desigualdad económica en China”, afirma Larry Hu, responsable económico para China de la empresa de propiedad extranjera Macquarie Securities Ltd. Y está en lo cierto.
Gran parte de la especulación inmobiliaria ha consistido en promover más desarrollos comerciales que viviendas. Esto es debido a que la mayor prerrogativa de los Gobiernos locales ha sido el incrementar los ingresos públicos. Si pueden atraer más negocios a sus jurisdicciones y si estos negocios se convierten en rentables, entonces los Gobiernos pueden ingresar más dinero de los impuestos a las empresas. Al mismo tiempo, la oferta de terrenos residenciales se mantiene deliberadamente escasa de tal manera que los Gobiernos pueden ingresar más con su venta. En efecto, las ventas de terrenos residenciales sirven como subsidio a los Gobiernos locales que están a favor de las políticas inmobiliarias pro negocios y que venden suelo comercial barato.
El sector inmobiliario cuenta con un 13% de la economía, desde el 5% que tenía en 1995, y un 28% de la actividad crediticia. Dado que los gobiernos tienen 8,5 billones de euros de deuda, las ventas de suelo se ha convertido en la más fiable y crucial fuente de ingreso para el pago de la deuda, así que cualquier cambio drástico incrementaría el riesgo de incumplimientos por parte de los Gobiernos locales.
La estrategia del sector privado ha sido acumular grandes cantidades de deuda para conseguir cada vez más suelo, algunos de ellos en las áreas especulativas alrededor de las grandes ciudades. En el caso de Evergrande tiene suficiente terrenos como para albergar a toda la población de Portugal y más deuda que Nueva Zelanda. En 2010 tenía 4 mil millones de euros de deuda y al final del 2020 tenía 162 mil millones en propiedades en construcción.
El incremento de los infortunios crediticios de este grupo ha coincidido con la política gubernamental con respecto a “la expansión descontrolada del capital”; contra los grandes grupos tecnológicos, la industria inmobiliaria y otros sectores. El Ministro de Vivienda del país ha anunciado una campaña de inspecciones a tres años dedicada a endurecer las regulaciones al sector inmobiliario. En el último año, el Gobierno ha implementado una política estricta dirigida a reducir las ventajas de los agentes, los cuales el regulador bancario chino ha etiquetado como el mayor riesgo financiero del país. A los bancos se les ha dicho que incrementen los intereses de las hipotecas, a los Gobiernos locales se les indica que aceleren el desarrollo de viviendas en alquiler subvencionadas por el Gobierno y se les ha dicho que incrementen el escrutinio de todo, desde el financiamiento de los empresas inmobiliarias, los precios finales de las nuevas casas y la transferencia de títulos.
Y, en un claro caso de ‘financialización’, Evergrande financió sus actividades emitiendo lo que se llamó ‘productos de gestión de patrimonio’ que eran en realidad bonos respaldados por hipotecas a un alto interés (7-9%) dirigidos a pequeños inversores chinos y extranjeros. Ahora la compañía se declara incapaz para cumplir esos pagos. La expansión descontrolada de Evergrade y otras compañías inmobiliarias fue ignorada por las autoridades regulatorias chinas como lo fue en los EEUU, lo cual llevó a la quiebra inmobiliaria y financiera de la crisis del 2008.
¿Qué es lo que va a pasar si Evergrande quiebra? ¿Caerán otras compañías inmobiliarias? ¿Nos vemos abocados a una gran crisis financiera en China, y posiblemente global, iniciada por el fin del boom inmobiliario chino? Bien, hay otros cuatro grandes agentes inmobiliarios en liza. Los precios de los bonos en dólares emitidos por estas compañías han colapsado por el miedo de los inversores internacionales a que estos bonos no puedan ser refinanciados cuando maduren, lo cual podría significar un incumplimiento, así que los inversores extranjeros están teniendo grandes riesgos y la capacidad de estas empresas para emitir deuda nueva para refinanciarse ha desaparecido.
Desde mi punto de vista no creo que vaya a haber una crisis financiera en China. El Gobierno controla casi todo, incluido el banco central, los cuatro grandes bancos comerciales estatales que son de los bancos más grandes del mundo, los llamados ‘bancos malos’, los cuales se hacen cargo de las hipotecas fallidas y la administración de activos de las compañías más grandes. El Gobierno podría ordenar que estos cuatro grandes bancos intercambiaran las hipotecas fallidas por acciones y olvidarse de ellas. Podría decir al Banco Central, el Banco de la República Popular de China, que hiciera todo lo necesario. A los agentes inmobiliarios estatales y los fondos de pensiones que mantuvieran los precios e invirtieran en las compañías. Así que una crisis financiera queda descartada, ya que el Estado controla el sistema bancario.
Pero si no hay una crisis, ¿qué pasa con el fiasco inmobiliario y las altos niveles de deuda?, ¿no reducirían la habilidad de China para crecer al ritmo anteriormente conseguido y planeado para los próximos cinco años? Economistas occidentales son bastante claros: La deuda es tan grande que los sectores productivos chinos se han debilitado tanto que, incluso en el caso de que la crisis se evite, la repercusión en los ingresos familiares y los beneficios en el sector capitalista son suficientemente grandes como para reducir las inversiones y el crecimiento del PIB. China está abocada a un estancamiento si no a una caída.
Es cierto que China ha creado una inmensa deuda en recientes años, de la cual la deuda inmobiliaria es una parte significativa. La deuda total alcanzó un 317% del PIB en el 2020, pero la mayoría de esa deuda es en moneda doméstica y se debe de una entidad estatal a otra; desde Gobiernos locales a bancos estatales hasta el Gobierno central. Una vez descontado todo esto, la deuda familiar (54% del PIB) y la de las empresas no es tan alta, mientras que la deuda del Gobierno central es baja según estándares globales. De hecho la deuda externa en dólares es muy baja (15% PIB) y el resto del mundo debe a China mucho más: 6% de la deuda global. China es un gran acreedor mundial y tiene inmensas reservas de dólares y euros, un 50% más que su deuda total en dólares.
Los líderes chinos quieren contener el nivel de deuda, pero como he explicado antes el control del nivel de deuda pueda venir de dos vías: O a través del alto crecimiento de las inversiones en el sector productivo para mantener la ratio de deuda bajo control; y/o reducir las orgías crediticias en áreas no productivas tales como la especulación inmobiliaria. La segunda opción significaría una reducción de la tasa de beneficios del sector capitalista en China y esto reduciría el potencial para inversiones productivas en el sector. Así que la caída de beneficios y del ingreso familiar debido al colapso inmobiliario se sumaría a la presión a la baja del crecimiento de la producción y de los ingresos.
Este pronóstico se basa en el hecho de que el Gobierno chino continuará dependiendo cada vez más en el sector capitalista y, aún así, el sector capitalista chino se encuentra en problemas desde varios puntos de vista, justo igual que las economías del G7. La rentabilidad en el sector capitalista ha ido cayendo y ahora es más baja que nunca, y un cada vez un mayor número de sus actividades caen en sectores ‘improductivos’ como la financiación al consumo, el sector inmobiliario o las redes sociales.
Ya dije anteriormente que la contradicción básica de la economía china no es entre las inversiones y el consumo, o entre el crecimiento y la deuda; es entre la rentabilidad y la productividad. El creciente tamaño e influencia del sector capitalista en China está debilitando el rendimiento de la economía y ampliando sus desigualdades. Desde mi punto de vista la economía china es actualmente lo suficientemente fuerte como para que al crecer no dependa de inversiones extranjeras o de sectores capitalistas improductivos. Incrementar el papel del Estado a la hora de planear e invertir, la base principal del éxito de la economía china durante los 70 años de la República Popular, nunca ha sido tan imperativo como ahora.
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